熊本市南区の用途別の坪単価
用途地域をもとに、商業地・住宅地・工業地に分けた坪単価です。 同じ熊本市南区でも商業地と住宅地では相場が大きく違うため、分けて見る必要があります。
| 用途 | 平均坪単価万円/坪 | 最高万円/坪 | 最低万円/坪 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|
| 商業地 | 25.7 | 38.0 | 17.2 | 3 |
| 住宅地 | 22.2 | 50.6 | 7.6 | 25 |
| 工業地 | 25.3 | 33.4 | 7.8 | 5 |
| その他・指定なし | 8.4 | 16.2 | 4.3 | 11 |
用途は都市計画法の用途地域を3つにまとめたものです。 住宅地＝低層住居専用（1低専・2低専）、中高層住居専用（1中専・2中専）、 住居地域（1住居・2住居）、準住居。 商業地＝商業地域、近隣商業地域。 工業地＝工業地域、準工業地域、工業専用地域。 用途地域の指定が無い地点は「その他・指定なし」になります。 各制度の最新の価格を用途でまとめているため、基準日の違う地点が同じ行に入ります。
熊本市南区の住宅地の町丁目別坪単価
住宅系の用途地域の地点だけを町丁目でまとめた坪単価です。 商業地の標準地を含めると、駅前に1地点あるだけでその町丁目が最上位になり、 住宅の相場が読めなくなるため分けています（商業地は上の「用途別」と下の「地点一覧」に出ています）。 市全体の平均より、探している町丁目の値を見るほうが実勢に近くなります。
| 町丁目 | 平均坪単価万円/坪 | 最高坪単価万円/坪 | 平均地価円/㎡ | 地点の前年比 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 馬渡2丁目 | 50.6 | 50.6 | 153,000 | +6.3% | 1 |
| 江越1丁目 | 39.7 | 39.7 | 120,000 | +4.3% | 1 |
| 島町4丁目 | 32.7 | 32.7 | 99,000 | +3.1% | 1 |
| 出仲間4丁目 | 28.4 | 28.6 | 86,050 | +2.1% | 2 |
| 刈草3丁目 | 26.3 | 26.3 | 79,500 | +3.2% | 1 |
| 田井島3丁目 | 26.0 | 26.0 | 78,800 | +2.7% | 1 |
| 島町2丁目 | 25.8 | 25.8 | 78,000 | +2.9% | 1 |
| 薄場1丁目 | 23.6 | 23.6 | 71,500 | +3.2% | 1 |
| 近見4丁目 | 22.5 | 22.5 | 68,200 | +2.2% | 1 |
| 十禅寺2丁目 | 21.2 | 21.2 | 64,200 | +1.9% | 1 |
| 御幸笛田7丁目 | 21.0 | 21.0 | 63,500 | +2.4% | 1 |
| 良町2丁目 | 20.7 | 20.7 | 62,500 | +4.0% | 1 |
| 近見1丁目 | 20.5 | 20.5 | 62,000 | +1.6% | 1 |
| 合志2丁目 | 20.2 | 20.2 | 61,200 | +0.5% | 1 |
| 八幡11丁目 | 20.1 | 20.1 | 60,700 | +0.3% | 1 |
| 南高江2丁目 | 17.7 | 17.7 | 53,450 | +0.4% | 2 |
| 砂原町字年ノ神 | 16.3 | 16.3 | 49,300 | +2.3% | 1 |
| 八分字町字上白地 | 15.6 | 15.6 | 47,200 | +1.9% | 1 |
| 富合町杉島字前川原 | 15.1 | 15.1 | 45,700 | +0.4% | 1 |
| 城南町さんさん2丁目 | 14.0 | 14.0 | 42,200 | +3.9% | 1 |
| 城南町下宮地字居屋敷 | 13.9 | 13.9 | 42,000 | +3.7% | 1 |
| 城南町隈庄字達中免 | 9.7 | 9.7 | 29,200 | +1.7% | 1 |
| 城南町今吉野字塘下 | 7.6 | 7.6 | 23,000 | +0.9% | 1 |
平均坪単価の高い順です。 地点数が1の行は、その標準地1地点の値です。 町丁目全体の相場でも、その町丁目が丸ごとその率で動いたという意味でもありません。 前年比も同じで、標準地1地点の変動率です。
熊本市南区の実際の取引価格
ここまでは公示地価、つまり不動産鑑定士が評価した価格です。 以下は実際に売買された価格を国土交通省がまとめたもので、 2025年の熊本市南区の取引を種類別に集計しています。 評価額と実勢がどれだけ離れているかは、この2つを並べて初めて見えます。
| 種類 | 取引件数 | 取引価格の中央値万円 | 面積の中央値㎡ | ㎡単価の中央値円 |
|---|---|---|---|---|
|
宅地（土地と建物） 建物込みのため㎡単価は出していない |
118 | 2,500 | 250 | — |
|
宅地（土地） 土地だけの取引。公示地価と比べられる |
76 | 1,300 | 275 |
50,000 土地1㎡あたり |
| 農地 | 35 | 100 | 1,100 |
958 1㎡あたり |
|
中古マンション等 土地の単価ではない |
6 | 3,500 | 80 |
437,500 専有面積1㎡あたり |
| 林地 | 1 | — | — | — |
平均ではなく中央値です（高額な取引1件で数字が動かないようにするため）。 取引が5件に満たない種類は、件数だけを出して金額は「—」にしています。 これは全数調査ではありません。取引した当事者へのアンケートに 回答があったものだけを集めた統計です。
熊本市南区の公示地価と実取引の差
比べられるのは宅地（土地）だけです。 土地と建物やマンションの取引には土地だけの㎡単価が無く、 総額を面積で割った値には建物の価値が混ざるため、公示地価と並べると誤った比較になります。
| 年 | 公示地価の中央値円/㎡ | 実取引の中央値円/㎡ | 実取引/公示地価 | 取引件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年 | 62,000 | 50,000 | 81% | 76 |
| 2024年 | 61,000 | 51,000 | 84% | 106 |
| 2023年 | 60,800 | 46,000 | 76% | 115 |
| 2022年 | 60,000 | 38,000 | 63% | 139 |
| 2021年 | 60,000 | 36,000 | 60% | 111 |
| 2020年 | 59,850 | 39,000 | 65% | 133 |
| 2019年 | 59,800 | 34,000 | 57% | 152 |
| 2018年 | 58,950 | 32,000 | 54% | 165 |
| 2017年 | 58,650 | 35,000 | 60% | 162 |
| 2016年 | 57,400 | 33,000 | 57% | 95 |
| 2015年 | 55,600 | 33,000 | 59% | 163 |
| 2014年 | 54,100 | 31,000 | 57% | 128 |
| 2013年 | 53,300 | 33,000 | 62% | 119 |
| 2012年 | 53,500 | 30,000 | 56% | 113 |
| 2011年 | 54,000 | 33,000 | 61% | 85 |
| 2010年 | 54,500 | 49,500 | 91% | 96 |
| 2009年 | 56,300 | 41,000 | 73% | 95 |
| 2008年 | 58,900 | 50,500 | 86% | 82 |
| 2007年 | 61,200 | 34,000 | 56% | 82 |
公示地価は熊本市南区の住宅地の掲載地点の中央値、 実取引は宅地（土地）の取引の中央値です。 宅地の取引はほぼ住宅用地なので、分母も住宅系の用途地域の地点に揃えています。 調査地点と取引のあった場所は一致しないので、 この比率は熊本市南区全体の傾向として見てください。
熊本市南区の町名別「宅地（土地と建物）」の取引価格
2025年に熊本市南区で取引された 宅地（土地と建物）を、町名別にまとめました。 公示地価の調査地点が無い町でも、取引があればここに出ます。
| 町名 | 取引件数 | 取引価格の中央値万円 | 面積の中央値㎡ |
|---|---|---|---|
| 御幸笛田 | 11 | 2,100 | 170 |
| 良町 | 9 | 2,900 | 280 |
| 近見 | 8 | 6,850 | 675 |
| 八分字町 | 6 | 1,950 | 225 |
| 野田 | 6 | 1,750 | 230 |
| 川尻 | 5 | 280 | 185 |
取引件数の多い順です。5件に満たない町名は載せていません。 この表は建物を含む総額です。土地だけの価格ではありません。 築年・延床面積・建物の構造が揃っていないため、町どうしの土地の相場としては比べられません。
熊本市南区の地価と人口の推移
地価は制度ごとに別の線にしています。 地価公示は毎年1月1日、基準地価は7月1日が基準日で、公表の時期も違うためです。 どちらも「その年に価格が記録されていた地点の平均」で、 年によって対象地点が異なるため、年どうしの単純な比較には向きません。 人口を重ねているので、地価の動きと人口の増減をあわせて確認できます。 ただし、人口の変化が地価変動の原因であることを示すグラフではありません。
地価は左軸（円/㎡）、人口は右軸（人）です。
人口の実線は国勢調査の実績（2015〜2025年）、
破線は国立社会保障・人口問題研究所の将来推計です。
この市区町村は2015年より前の人口を掲載していません。
国勢調査は各回とも当時の市区町村コードで集計されており、市町村合併や市制施行で
コードが変わった場合、それ以前の値を現在の市域と対応づけられないためです。
| 年 | 地価公示（1月1日時点） | 基準地価（7月1日時点） | ||
|---|---|---|---|---|
| 平均坪単価万円/坪 | 地点数 | 平均坪単価万円/坪 | 地点数 | |
| 1984年 | — | — | 8.6 | 1 |
| 1989年 | — | — | 15.5 | 2 |
| 1994年 | 31.0 | 6 | 24.6 | 10 |
| 1999年 | 31.0 | 10 | 25.5 | 11 |
| 2004年 | 24.6 | 11 | 22.5 | 12 |
| 2009年 | 18.8 | 12 | 17.7 | 13 |
| 2014年 | 17.8 | 13 | 16.2 | 16 |
| 2019年 | 20.3 | 19 | 16.6 | 18 |
| 2024年 | 21.3 | 21 | 15.9 | 23 |
| 2025年 | 21.9 | 21 | 16.3 | 23 |
| 2026年 | 22.7 | 21 | — | — |
1984年から5年刻みに、各制度の最新年を加えて並べています。 ピーク比は、1992年と2025年の 両方に価格が記録されている4地点だけで比べた値で、 基準地価の中だけの比較です。 年によって掲載地点が入れ替わるため、平均どうしの比較では水準の比較になりません。
熊本市南区の人口
土地の需要を見るときの背景として、人口の実績と将来推計を並べています。
| 年 | 推計人口人 | |
|---|---|---|
| 2020年 | 130,829 | |
| 2030年 | 133,018 | |
| 2040年 | 132,135 | |
| 2050年 | 128,236 |
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」（2023年推計）。 2020年は同推計が基準に用いている国勢調査人口で、上のグラフと同じ系列です。
熊本市南区の地点別の坪単価・土地価格
| 所在地 | 坪単価万円/坪 | 地価円/㎡ | 前年比 | 用途地域 | 最寄り駅 | 駅から |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 馬渡２－１６－１５の坪単価 （地価公示 2026年） | 50.6 | 153,000 | +6.3% | 1住居 60/200 | 平成 | 1,200m |
| 江越１－２７－９の坪単価 （地価公示 2026年） | 39.7 | 120,000 | +4.3% | 2中専 60/200 | 平成 | 1,000m |
| 島町４－４－２６の坪単価 （地価公示 2026年） | 38.0 | 115,000 | +2.7% | 近商 80/300 | 西熊本 | 250m |
| 流通団地１丁目３４番の坪単価 （地価公示 2026年） | 33.4 | 101,000 | +5.8% | 準工 60/200 | 平成 | 1,600m |
| 南高江１－１３－８の坪単価 （地価調査 2025年） | 33.4 | 101,000 | +8.6% | 準工 60/200 | 川尻 | 1,500m |
| 島町４－９－３０の坪単価 （地価調査 2025年） | 32.7 | 99,000 | +3.1% | 2中専 60/200 | 西熊本 | 500m |
| 幸田２－１０－６０の坪単価 （地価調査 2025年） | 31.1 | 94,000 | +4.4% | 準工 60/200 | 平成 | 2,400m |
| 出仲間４－１０－１９の坪単価 （地価公示 2026年） | 28.6 | 86,500 | +2.1% | 2中専 60/200 | 南熊本 | 2,200m |
| 出仲間４－１０－１９の坪単価 （地価調査 2025年） | 28.3 | 85,600 | +2.1% | 2中専 60/200 | 南熊本 | 2,200m |
| 刈草３－５－２５の坪単価 （地価公示 2026年） | 26.3 | 79,500 | +3.2% | 1低専 40/80 | 西熊本 | 850m |
| 田井島３－９－７０の坪単価 （地価公示 2026年） | 26.0 | 78,800 | +2.7% | 1低専 40/80 | 南熊本 | 3,600m |
| 島町２－２－２５の坪単価 （地価調査 2025年） | 25.8 | 78,000 | +2.9% | 2中専 60/200 | 西熊本 | 450m |
| 薄場１－１２－２３の坪単価 （地価公示 2026年） | 23.6 | 71,500 | +3.2% | 2中専 60/200 | 西熊本 | 1,000m |
| 近見４－７－２の坪単価 （地価公示 2026年） | 22.5 | 68,200 | +2.2% | 1住居 60/200 | 平成 | 2,100m |
| 川尻１－５－５０の坪単価 （地価公示 2026年） | 21.9 | 66,200 | 0.0% | 近商 80/300 | 川尻 | 500m |
| 十禅寺２－１６－８の坪単価 （地価調査 2025年） | 21.2 | 64,200 | +1.9% | 1住居 60/200 | 熊本 | 2,500m |
| 御幸笛田７－３－１６の坪単価 （地価調査 2025年） | 21.0 | 63,500 | +2.4% | 1中専 60/150 | 南熊本 | 3,500m |
| 近見８－８－６６の坪単価 （地価公示 2026年） | 21.0 | 63,400 | +10.3% | 工業 60/200 | 西熊本 | 1,700m |
| 良町２－１０－４３の坪単価 （地価公示 2026年） | 20.7 | 62,500 | +4.0% | 1中専 60/150 | 南熊本 | 3,500m |
| 近見１－１６－５３の坪単価 （地価調査 2025年） | 20.5 | 62,000 | +1.6% | 1住居 60/200 | 西熊本 | 1,500m |
| 合志２－９－４１の坪単価 （地価調査 2025年） | 20.2 | 61,200 | +0.5% | 1中専 60/150 | 西熊本 | 1,200m |
| 八幡１１－１２－１３の坪単価 （地価公示 2026年） | 20.1 | 60,700 | +0.3% | 1中専 60/150 | 川尻 | 1,000m |
| 南高江２－４－３４の坪単価 （地価公示 2026年） | 17.7 | 53,500 | +0.4% | 1住居 60/200 | 西熊本 | 1,200m |
| 南高江２－４－３４の坪単価 （地価調査 2025年） | 17.7 | 53,400 | +0.4% | 1住居 60/200 | 西熊本 | 1,200m |
| 砂原町字堂ノ前８３番２の坪単価 （地価調査 2025年） | 17.2 | 52,000 | +3.0% | 近商 80/200 | 西熊本 | 2,300m |
| 砂原町字年ノ神２３７番５の坪単価 （地価調査 2025年） | 16.3 | 49,300 | +2.3% | 1中専 60/150 | 西熊本 | 2,300m |
| 富合町清藤字牛間４８８番９の坪単価 （地価公示 2026年） | 16.2 | 49,000 | +4.3% | - 70/200 | 富合 | 1,200m |
| 八分字町字上白地２６５１番１の坪単価 （地価公示 2026年） | 15.6 | 47,200 | +1.9% | 1中専 60/150 | 西熊本 | 3,100m |
| 富合町古閑字四反田９５６番１外の坪単価 （地価調査 2025年） | 15.2 | 46,000 | +0.4% | - 70/200 | 富合 | 1,100m |
| 富合町杉島字前川原１１５５番６外の坪単価 （地価公示 2026年） | 15.1 | 45,700 | +0.4% | 2住居 60/200 | 川尻 | 1,600m |
| 城南町さんさん２丁目１９番１１の坪単価 （地価公示 2026年） | 14.0 | 42,200 | +3.9% | 2中専 60/200 | 宇土 | 7,800m |
| 城南町下宮地字居屋敷５０１番の坪単価 （地価調査 2025年） | 13.9 | 42,000 | +3.7% | 2住居 60/200 | 宇土 | 6,600m |
| 護藤町字菰堀１５３２番１３の坪単価 （地価公示 2026年） | 12.2 | 36,900 | +3.1% | - 70/200 | 川尻 | 1,600m |
| 城南町隈庄字達中免３２６番４の坪単価 （地価調査 2025年） | 9.7 | 29,200 | +1.7% | 1住居 60/200 | 宇土 | 6,500m |
| 城南町舞原字東１９９番２１の坪単価 （地価調査 2025年） | 9.5 | 28,700 | +3.6% | - 70/200 | 宇土 | 9,000m |
| 城南町今吉野字中原１２９４番１外の坪単価 （地価調査 2025年） | 7.8 | 23,500 | +8.3% | 準工 60/200 | 富合 | 6,500m |
| 城南町今吉野字塘下８５２番２０の坪単価 （地価公示 2026年） | 7.6 | 23,000 | +0.9% | 2低専 50/100 | 宇土 | 8,000m |
| 富合町大町字屋敷１０３５番６の坪単価 （地価調査 2025年） | 7.4 | 22,500 | +2.3% | - 70/200 | 富合 | 2,600m |
| 中無田町字御供田７２６番１の坪単価 （地価調査 2025年） | 6.4 | 19,300 | -1.0% | - 70/200 | 川尻 | 2,100m |
| 内田町字築籠１７５８番１０の坪単価 （地価調査 2025年） | 5.8 | 17,500 | 0.0% | - 70/200 | 西熊本 | 5,000m |
| 城南町東阿高字八ツ尾１６１０番４４外の坪単価 （地価調査 2025年） | 5.5 | 16,500 | 0.0% | - 70/200 | 宇土 | 6,500m |
| 奥古閑町字内山１７６７番９の坪単価 （地価公示 2026年） | 5.3 | 15,900 | -0.6% | - 70/200 | 川尻 | 5,200m |
| 富合町榎津字琵琶崎１２３４番２の坪単価 （地価調査 2025年） | 5.2 | 15,600 | +2.0% | - 70/200 | 富合 | 3,800m |
| 川口町字惟重２６０５番の坪単価 （地価調査 2025年） | 4.3 | 13,000 | -0.8% | - 70/200 | 川尻 | 6,800m |
坪単価は㎡単価を3.30578倍して求めています。 「地価公示」は毎年1月1日時点、「地価調査（基準地価）」は7月1日時点の価格で、 行ごとに基準日と年が違います（所在地の後ろに出しています）。 建蔽率/容積率は%表示。所在地をクリックすると、その地点の推移を見られます。