真庭市の用途別の坪単価
用途地域をもとに、商業地・住宅地・工業地に分けた坪単価です。 同じ真庭市でも商業地と住宅地では相場が大きく違うため、分けて見る必要があります。
| 用途 | 平均坪単価万円/坪 | 最高万円/坪 | 最低万円/坪 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|
| 商業地 | 9.3 | 10.8 | 8.7 | 4 |
| 住宅地 | 6.6 | 10.4 | 4.6 | 6 |
| 工業地 | 11.8 | 13.8 | 9.9 | 2 |
| その他・指定なし | 3.3 | 8.2 | 0.6 | 19 |
用途は都市計画法の用途地域を3つにまとめたものです。 住宅地＝低層住居専用（1低専・2低専）、中高層住居専用（1中専・2中専）、 住居地域（1住居・2住居）、準住居。 商業地＝商業地域、近隣商業地域。 工業地＝工業地域、準工業地域、工業専用地域。 用途地域の指定が無い地点は「その他・指定なし」になります。 各制度の最新の価格を用途でまとめているため、基準日の違う地点が同じ行に入ります。
真庭市の住宅地の町丁目別坪単価
住宅系の用途地域の地点だけを町丁目でまとめた坪単価です。 商業地の標準地を含めると、駅前に1地点あるだけでその町丁目が最上位になり、 住宅の相場が読めなくなるため分けています（商業地は上の「用途別」と下の「地点一覧」に出ています）。 市全体の平均より、探している町丁目の値を見るほうが実勢に近くなります。
| 町丁目 | 平均坪単価万円/坪 | 最高坪単価万円/坪 | 平均地価円/㎡ | 地点の前年比 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 鍋屋字八幡西 | 10.4 | 10.4 | 31,400 | 0.0% | 1 |
| 勝山字旦西 | 7.3 | 7.3 | 22,100 | -1.8% | 1 |
| 落合垂水字野畑 | 6.5 | 6.5 | 19,700 | -1.5% | 1 |
| 台金屋字大宮 | 5.3 | 5.3 | 16,100 | -1.8% | 1 |
| 本郷字乗政 | 5.2 | 5.2 | 15,600 | -1.3% | 1 |
| 下方字仲田 | 4.6 | 4.6 | 14,000 | -1.4% | 1 |
平均坪単価の高い順です。 地点数が1の行は、その標準地1地点の値です。 町丁目全体の相場でも、その町丁目が丸ごとその率で動いたという意味でもありません。 前年比も同じで、標準地1地点の変動率です。
真庭市の実際の取引価格
ここまでは公示地価、つまり不動産鑑定士が評価した価格です。 以下は実際に売買された価格を国土交通省がまとめたもので、 2025年の真庭市の取引を種類別に集計しています。 評価額と実勢がどれだけ離れているかは、この2つを並べて初めて見えます。
| 種類 | 取引件数 | 取引価格の中央値万円 | 面積の中央値㎡ | ㎡単価の中央値円 |
|---|---|---|---|---|
| 農地 | 61 | 39.0 | 920 |
375 1㎡あたり |
|
宅地（土地と建物） 建物込みのため㎡単価は出していない |
35 | 300 | 370 | — |
| 林地 | 28 | 19.0 | 4,400 |
32 1㎡あたり |
|
宅地（土地） 土地だけの取引。公示地価と比べられる |
25 | 350 | 390 |
7,800 土地1㎡あたり |
平均ではなく中央値です（高額な取引1件で数字が動かないようにするため）。 取引が5件に満たない種類は、件数だけを出して金額は「—」にしています。 これは全数調査ではありません。取引した当事者へのアンケートに 回答があったものだけを集めた統計です。
真庭市の公示地価と実取引の差
比べられるのは宅地（土地）だけです。 土地と建物やマンションの取引には土地だけの㎡単価が無く、 総額を面積で割った値には建物の価値が混ざるため、公示地価と並べると誤った比較になります。
| 年 | 公示地価の中央値円/㎡ | 実取引の中央値円/㎡ | 実取引/公示地価 | 取引件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年 | 18,200 | 7,800 | 43% | 25 |
| 2024年 | 18,500 | 8,000 | 43% | 41 |
| 2023年 | 18,850 | 9,700 | 51% | 29 |
| 2022年 | 19,300 | 5,500 | 28% | 36 |
| 2021年 | 19,700 | 10,000 | 51% | 40 |
| 2020年 | 20,150 | 8,000 | 40% | 47 |
| 2019年 | 20,400 | 7,600 | 37% | 36 |
| 2018年 | 21,200 | 7,450 | 35% | 32 |
| 2017年 | 21,500 | 5,450 | 25% | 40 |
| 2016年 | 21,650 | 6,900 | 32% | 25 |
| 2015年 | 21,950 | 5,000 | 23% | 42 |
| 2014年 | 22,350 | 7,700 | 34% | 63 |
| 2013年 | 22,800 | 7,100 | 31% | 47 |
| 2012年 | 23,550 | 8,300 | 35% | 64 |
| 2011年 | 24,300 | 19,000 | 78% | 43 |
| 2010年 | 25,300 | 7,950 | 31% | 44 |
| 2009年 | 26,100 | 7,300 | 28% | 49 |
| 2008年 | 28,900 | 8,500 | 29% | 61 |
| 2007年 | 29,300 | 11,000 | 38% | 39 |
公示地価は真庭市の住宅地の掲載地点の中央値、 実取引は宅地（土地）の取引の中央値です。 宅地の取引はほぼ住宅用地なので、分母も住宅系の用途地域の地点に揃えています。 調査地点と取引のあった場所は一致しないので、 この比率は真庭市全体の傾向として見てください。
真庭市の地価と人口の推移
地価は制度ごとに別の線にしています。 地価公示は毎年1月1日、基準地価は7月1日が基準日で、公表の時期も違うためです。 どちらも「その年に価格が記録されていた地点の平均」で、 年によって対象地点が異なるため、年どうしの単純な比較には向きません。 人口を重ねているので、地価の動きと人口の増減をあわせて確認できます。 ただし、人口の変化が地価変動の原因であることを示すグラフではありません。
地価は左軸（円/㎡）、人口は右軸（人）です。
人口の実線は国勢調査の実績（2005〜2025年）、
破線は国立社会保障・人口問題研究所の将来推計です。
この市区町村は2005年より前の人口を掲載していません。
国勢調査は各回とも当時の市区町村コードで集計されており、市町村合併や市制施行で
コードが変わった場合、それ以前の値を現在の市域と対応づけられないためです。
| 年 | 地価公示（1月1日時点） | 基準地価（7月1日時点） | ||
|---|---|---|---|---|
| 平均坪単価万円/坪 | 地点数 | 平均坪単価万円/坪 | 地点数 | |
| 1983年 | — | — | 5.0 | 5 |
| 1988年 | — | — | 5.3 | 6 |
| 1993年 | — | — | 8.9 | 9 |
| 1998年 | 14.3 | 5 | 9.1 | 13 |
| 2003年 | 12.4 | 7 | 6.9 | 16 |
| 2008年 | 10.0 | 7 | 5.6 | 16 |
| 2013年 | 8.5 | 9 | 4.5 | 17 |
| 2018年 | 8.2 | 10 | 4.5 | 18 |
| 2023年 | 7.6 | 12 | 4.1 | 19 |
| 2025年 | 7.3 | 12 | 4.0 | 19 |
| 2026年 | 7.2 | 12 | — | — |
1983年から5年刻みに、各制度の最新年を加えて並べています。 ピーク比は、1995年と2025年の 両方に価格が記録されている11地点だけで比べた値で、 基準地価の中だけの比較です。 年によって掲載地点が入れ替わるため、平均どうしの比較では水準の比較になりません。
真庭市の人口
土地の需要を見るときの背景として、人口の実績と将来推計を並べています。
| 年 | 推計人口人 | |
|---|---|---|
| 2020年 | 42,725 | |
| 2030年 | 35,658 | |
| 2040年 | 29,821 | |
| 2050年 | 24,564 |
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」（2023年推計）。 2020年は同推計が基準に用いている国勢調査人口で、上のグラフと同じ系列です。
真庭市の地点別の坪単価・土地価格
| 所在地 | 坪単価万円/坪 | 地価円/㎡ | 前年比 | 用途地域 | 最寄り駅 | 駅から |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 惣字大沼三角田１４９番１の坪単価 （地価公示 2026年） | 13.8 | 41,800 | 0.0% | 準工 60/200 | 久世 | 950m |
| 久世字下町２８４８番７の坪単価 （地価調査 2025年） | 10.8 | 32,700 | -0.6% | 近商 80/200 | 久世 | 470m |
| 鍋屋字八幡西６９番２外の坪単価 （地価調査 2025年） | 10.4 | 31,400 | 0.0% | 1住居 60/200 | 久世 | 600m |
| 久世字角町２４６２番４の坪単価 （地価公示 2026年） | 9.9 | 29,800 | 0.0% | 準工 60/200 | 久世 | 740m |
| 勝山字南新町屋敷３０５番１外の坪単価 （地価公示 2026年） | 9.1 | 27,400 | -1.8% | 近商 80/300 | 中国勝山 | 200m |
| 勝山字蔵ノ脇８１２番６外の坪単価 （地価調査 2025年） | 8.8 | 26,600 | -1.1% | 近商 80/300 | 中国勝山 | 240m |
| 落合垂水字長畑１８３番６外の坪単価 （地価公示 2026年） | 8.7 | 26,400 | -2.2% | 近商 80/200 | 美作落合 | 1,100m |
| 湯原温泉字居屋敷１１４番の坪単価 （地価公示 2026年） | 8.2 | 24,800 | -3.1% | - 70/400 | 中国勝山 | 20,000m |
| 勝山字旦西６４９番１の坪単価 （地価公示 2026年） | 7.3 | 22,100 | -1.8% | 1住居 60/200 | 中国勝山 | 450m |
| 開田字脇田４８１番１外の坪単価 （地価調査 2025年） | 6.7 | 20,300 | -1.5% | - 60/200 | 古見 | 1,000m |
| 落合垂水字野畑６３２番７の坪単価 （地価公示 2026年） | 6.5 | 19,700 | -1.5% | 2住居 60/200 | 美作落合 | 1,700m |
| 豊栄字ヨシダチ１５４４番１の坪単価 （地価公示 2026年） | 5.8 | 17,600 | -2.2% | - 70/400 | 中国勝山 | 20,000m |
| 台金屋字大宮３９５番８５の坪単価 （地価公示 2026年） | 5.3 | 16,100 | -1.8% | 1低専 60/100 | 久世 | 1,800m |
| 本郷字乗政１００番９の坪単価 （地価公示 2026年） | 5.2 | 15,600 | -1.3% | 1中専 60/200 | 中国勝山 | 1,300m |
| 下呰部字諸口２７０番１０外の坪単価 （地価調査 2025年） | 5.2 | 15,600 | -1.3% | - | 美作落合 | 16,000m |
| 下方字仲田６７１番５の坪単価 （地価調査 2025年） | 4.6 | 14,000 | -1.4% | 1低専 50/100 | 美作落合 | 3,100m |
| 福田字森ノ下１８８番１の坪単価 （地価公示 2026年） | 3.8 | 11,600 | -0.9% | - 60/200 | 古見 | 1,400m |
| 蒜山中福田字馬田２２０番３の坪単価 （地価調査 2025年） | 3.8 | 11,600 | -1.7% | - | 中福田バス停 | 100m |
| 目木字小童谷１６８５番２の坪単価 （地価調査 2025年） | 3.8 | 11,400 | 0.0% | - 60/200 | 久世 | 4,000m |
| 横部字古屋敷２２６番の坪単価 （地価調査 2025年） | 3.6 | 11,000 | -0.9% | - 60/200 | 中国勝山 | 2,200m |
| 久見字河原田９０番１４の坪単価 （地価調査 2025年） | 3.4 | 10,300 | -1.9% | - | 湯原中学校前バス停 | 150m |
| 下湯原字神祗屋敷３２６番３外の坪単価 （地価公示 2026年） | 3.3 | 9,900 | -2.0% | - 70/400 | 中国勝山 | 19,000m |
| 下中津井字町４３４番の坪単価 （地価調査 2025年） | 2.5 | 7,650 | -1.5% | - | 美作落合 | 18,000m |
| 月田字屋敷７３４１番の坪単価 （地価調査 2025年） | 2.2 | 6,580 | -0.8% | - | 月田 | 600m |
| 栗原字大道端７３９番１の坪単価 （地価調査 2025年） | 2.2 | 6,520 | -1.4% | - 60/200 | 美作落合 | 8,600m |
| 蒜山上長田字神納５２８番３の坪単価 （地価調査 2025年） | 2.0 | 5,950 | -1.7% | - | 飯守バス停 | 200m |
| 美甘字上町４０１３番の坪単価 （地価調査 2025年） | 1.8 | 5,400 | -1.5% | - | 美甘小学校前バス停 | 150m |
| 蒜山東茅部字立切庵ノ上１０８９番１の坪単価 （地価調査 2025年） | 1.2 | 3,730 | -1.8% | - | 粟住バス停 | 60m |
| 粟谷字荒神ノ前１０３番外の坪単価 （地価調査 2025年） | 0.9 | 2,670 | -1.8% | - | 立石バス停 | 200m |
| 蒜山吉田字火出ケ峪１６５番１の坪単価 （地価調査 2025年） | 0.8 | 2,430 | -2.0% | - | 吉田バス停 | 50m |
| 黒田字才ノ前６６番２の坪単価 （地価調査 2025年） | 0.6 | 1,800 | -1.6% | - | 美甘振興局前バス停 | 3,800m |
坪単価は㎡単価を3.30578倍して求めています。 「地価公示」は毎年1月1日時点、「地価調査（基準地価）」は7月1日時点の価格で、 行ごとに基準日と年が違います（所在地の後ろに出しています）。 建蔽率/容積率は%表示。所在地をクリックすると、その地点の推移を見られます。