佐久市の用途別の坪単価
用途地域をもとに、商業地・住宅地・工業地に分けた坪単価です。 同じ佐久市でも商業地と住宅地では相場が大きく違うため、分けて見る必要があります。
| 用途 | 平均坪単価万円/坪 | 最高万円/坪 | 最低万円/坪 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|
| 商業地 | 14.0 | 30.2 | 7.8 | 5 |
| 住宅地 | 11.7 | 20.3 | 6.4 | 12 |
| 工業地 | 10.6 | 11.2 | 9.9 | 2 |
| その他・指定なし | 6.5 | 8.3 | 2.4 | 8 |
用途は都市計画法の用途地域を3つにまとめたものです。 住宅地＝低層住居専用（1低専・2低専）、中高層住居専用（1中専・2中専）、 住居地域（1住居・2住居）、準住居。 商業地＝商業地域、近隣商業地域。 工業地＝工業地域、準工業地域、工業専用地域。 用途地域の指定が無い地点は「その他・指定なし」になります。 各制度の最新の価格を用途でまとめているため、基準日の違う地点が同じ行に入ります。
佐久市の住宅地の町丁目別坪単価
住宅系の用途地域の地点だけを町丁目でまとめた坪単価です。 商業地の標準地を含めると、駅前に1地点あるだけでその町丁目が最上位になり、 住宅の相場が読めなくなるため分けています（商業地は上の「用途別」と下の「地点一覧」に出ています）。 市全体の平均より、探している町丁目の値を見るほうが実勢に近くなります。
| 町丁目 | 平均坪単価万円/坪 | 最高坪単価万円/坪 | 平均地価円/㎡ | 地点の前年比 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 佐久平駅北 | 20.3 | 20.3 | 61,400 | +1.7% | 1 |
| 岩村田字塚本 | 19.0 | 19.0 | 57,500 | +3.4% | 1 |
| 岩村田字下塚本 | 16.6 | 16.6 | 50,100 | +4.6% | 1 |
| 中込字大日 | 12.4 | 12.4 | 37,400 | 0.0% | 1 |
| 岩村田字南羽毛平 | 11.1 | 11.1 | 33,600 | +2.4% | 1 |
| 野沢字居屋敷 | 10.2 | 10.2 | 31,000 | +0.6% | 1 |
| 中込字東大堰手前 | 9.9 | 9.9 | 29,900 | +0.7% | 1 |
| 中込字前林 | 9.8 | 9.8 | 29,600 | +0.7% | 1 |
| 取出町字東田 | 9.1 | 9.1 | 27,600 | +0.7% | 1 |
| 下小田切字勝間 | 7.8 | 7.8 | 23,500 | 0.0% | 1 |
| 臼田字反田 | 7.6 | 7.6 | 23,000 | 0.0% | 1 |
| 北川字勝間 | 6.4 | 6.4 | 19,300 | 0.0% | 1 |
平均坪単価の高い順です。 地点数が1の行は、その標準地1地点の値です。 町丁目全体の相場でも、その町丁目が丸ごとその率で動いたという意味でもありません。 前年比も同じで、標準地1地点の変動率です。
佐久市の実際の取引価格
ここまでは公示地価、つまり不動産鑑定士が評価した価格です。 以下は実際に売買された価格を国土交通省がまとめたもので、 2025年の佐久市の取引を種類別に集計しています。 評価額と実勢がどれだけ離れているかは、この2つを並べて初めて見えます。
| 種類 | 取引件数 | 取引価格の中央値万円 | 面積の中央値㎡ | ㎡単価の中央値円 |
|---|---|---|---|---|
|
宅地（土地） 土地だけの取引。公示地価と比べられる |
174 | 590 | 350 |
17,000 土地1㎡あたり |
|
宅地（土地と建物） 建物込みのため㎡単価は出していない |
101 | 1,500 | 330 | — |
| 農地 | 14 | 70.0 | 825 |
765 1㎡あたり |
|
中古マンション等 土地の単価ではない |
6 | 3,250 | 75 |
400,000 専有面積1㎡あたり |
| 林地 | 4 | — | — | — |
平均ではなく中央値です（高額な取引1件で数字が動かないようにするため）。 取引が5件に満たない種類は、件数だけを出して金額は「—」にしています。 これは全数調査ではありません。取引した当事者へのアンケートに 回答があったものだけを集めた統計です。
佐久市の公示地価と実取引の差
比べられるのは宅地（土地）だけです。 土地と建物やマンションの取引には土地だけの㎡単価が無く、 総額を面積で割った値には建物の価値が混ざるため、公示地価と並べると誤った比較になります。
| 年 | 公示地価の中央値円/㎡ | 実取引の中央値円/㎡ | 実取引/公示地価 | 取引件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年 | 30,350 | 17,000 | 56% | 174 |
| 2024年 | 30,200 | 18,000 | 60% | 190 |
| 2023年 | 30,050 | 17,000 | 57% | 208 |
| 2022年 | 30,000 | 23,000 | 77% | 256 |
| 2021年 | 30,000 | 23,000 | 77% | 236 |
| 2020年 | 30,100 | 17,000 | 56% | 169 |
| 2019年 | 30,150 | 13,000 | 43% | 179 |
| 2018年 | 30,250 | 16,000 | 53% | 213 |
| 2017年 | 30,400 | 19,000 | 63% | 185 |
| 2016年 | 30,400 | 18,000 | 59% | 223 |
| 2015年 | 30,900 | 16,000 | 52% | 215 |
| 2014年 | 31,800 | 16,000 | 50% | 178 |
| 2013年 | 32,900 | 20,000 | 61% | 215 |
| 2012年 | 33,450 | 17,000 | 51% | 159 |
| 2011年 | 35,050 | 15,500 | 44% | 156 |
| 2010年 | 36,950 | 21,000 | 57% | 129 |
| 2009年 | 38,200 | 21,000 | 55% | 144 |
| 2008年 | 41,450 | 23,000 | 55% | 139 |
| 2007年 | 43,350 | 20,000 | 46% | 145 |
公示地価は佐久市の住宅地の掲載地点の中央値、 実取引は宅地（土地）の取引の中央値です。 宅地の取引はほぼ住宅用地なので、分母も住宅系の用途地域の地点に揃えています。 調査地点と取引のあった場所は一致しないので、 この比率は佐久市全体の傾向として見てください。
佐久市の町名別「宅地（土地）」の取引価格
2025年に佐久市で取引された 宅地（土地）を、町名別にまとめました。 公示地価の調査地点が無い町でも、取引があればここに出ます。
| 町名 | 取引件数 | 取引価格の中央値万円 | 面積の中央値㎡ | 土地1㎡あたり円 |
|---|---|---|---|---|
| 岩村田 | 29 | 700 | 290 | 30,000 |
| 長土呂 | 20 | 1,350 | 380 | 53,500 |
| 香坂 | 9 | 48.0 | 740 | 610 |
| 中込 | 8 | 860 | 270 | 26,000 |
| 安原 | 7 | 250 | 1,100 | 2,000 |
| 平賀 | 7 | 600 | 310 | 22,000 |
| 野沢 | 7 | 380 | 420 | 14,000 |
| 原 | 6 | 830 | 245 | 26,500 |
| 内山 | 5 | 120 | 1,200 | 1,900 |
| 新子田 | 5 | 300 | 280 | 14,000 |
| 根々井 | 5 | 800 | 620 | 16,000 |
| 臼田 | 5 | 200 | 230 | 9,200 |
取引件数の多い順です。5件に満たない町名は載せていません。
佐久市の地価と人口の推移
地価は制度ごとに別の線にしています。 地価公示は毎年1月1日、基準地価は7月1日が基準日で、公表の時期も違うためです。 どちらも「その年に価格が記録されていた地点の平均」で、 年によって対象地点が異なるため、年どうしの単純な比較には向きません。 人口を重ねているので、地価の動きと人口の増減をあわせて確認できます。 ただし、人口の変化が地価変動の原因であることを示すグラフではありません。
地価は左軸（円/㎡）、人口は右軸（人）です。
人口の実線は国勢調査の実績（1980〜2025年）、
破線は国立社会保障・人口問題研究所の将来推計です。
2005年に人口が大きく増えていますが、
これは市域が広がったためで、住民が急に増えたわけではありません。
2005年より前は合併前の市域の人口です。
国勢調査は各回とも当時の市区町村コードで集計されているため、
合併前後を同じ範囲として比べることはできません。
（合併の履歴表を持っていないため、人口の不連続からの推定です）
| 年 | 地価公示（1月1日時点） | 基準地価（7月1日時点） | ||
|---|---|---|---|---|
| 平均坪単価万円/坪 | 地点数 | 平均坪単価万円/坪 | 地点数 | |
| 1983年 | 27.9 | 2 | 8.9 | 3 |
| 1988年 | 30.5 | 2 | 10.0 | 3 |
| 1993年 | 44.9 | 2 | 15.4 | 5 |
| 1998年 | 28.7 | 5 | 19.6 | 11 |
| 2003年 | 21.1 | 5 | 14.9 | 11 |
| 2008年 | 18.8 | 6 | 11.7 | 13 |
| 2013年 | 14.3 | 8 | 10.0 | 18 |
| 2018年 | 13.6 | 9 | 9.0 | 18 |
| 2023年 | 13.5 | 9 | 8.8 | 18 |
| 2025年 | 13.6 | 9 | 8.9 | 18 |
| 2026年 | 13.6 | 9 | — | — |
1983年から5年刻みに、各制度の最新年を加えて並べています。 ピーク比は、1995年と2025年の 両方に価格が記録されている10地点だけで比べた値で、 基準地価の中だけの比較です。 年によって掲載地点が入れ替わるため、平均どうしの比較では水準の比較になりません。
佐久市の人口
土地の需要を見るときの背景として、人口の実績と将来推計を並べています。
| 年 | 推計人口人 | |
|---|---|---|
| 2020年 | 98,199 | |
| 2030年 | 94,660 | |
| 2040年 | 90,517 | |
| 2050年 | 85,580 |
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」（2023年推計）。 2020年は同推計が基準に用いている国勢調査人口で、上のグラフと同じ系列です。
佐久市の地点別の坪単価・土地価格
| 所在地 | 坪単価万円/坪 | 地価円/㎡ | 前年比 | 用途地域 | 最寄り駅 | 駅から |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 佐久平駅東１５番３の坪単価 （地価公示 2026年） | 30.2 | 91,500 | 0.0% | 近商 80/200 | 佐久平 | 350m |
| 佐久平駅北１９番５の坪単価 （地価公示 2026年） | 20.3 | 61,400 | +1.7% | 2住居 60/200 | 佐久平 | 410m |
| 岩村田字塚本１３０７番１４の坪単価 （地価調査 2025年） | 19.0 | 57,500 | +3.4% | 1住居 60/200 | 佐久平 | 850m |
| 岩村田字下塚本１３４６番２５外の坪単価 （地価調査 2025年） | 16.6 | 50,100 | +4.6% | 1住居 60/200 | 佐久平 | 1,200m |
| 岩村田字中宿７４９番１外の坪単価 （地価公示 2026年） | 12.4 | 37,600 | 0.0% | 商業 80/400 | 岩村田 | 700m |
| 中込字大日３７１３番１５外の坪単価 （地価公示 2026年） | 12.4 | 37,400 | 0.0% | 準住居 60/200 | 北中込 | 1,100m |
| 岩村田北１丁目１３番５の坪単価 （地価調査 2025年） | 11.2 | 34,000 | 0.0% | 準工 60/200 | 岩村田 | 1,700m |
| 岩村田字南羽毛平３２１５番４の坪単価 （地価公示 2026年） | 11.1 | 33,600 | +2.4% | 1中専 60/200 | 岩村田 | 1,500m |
| 中込２丁目１４番９外の坪単価 （地価調査 2025年） | 11.1 | 33,500 | -0.9% | 商業 80/400 | 中込 | 300m |
| 野沢字居屋敷７１番１の坪単価 （地価公示 2026年） | 10.2 | 31,000 | +0.6% | 1住居 60/200 | 中込 | 1,500m |
| 中込字西妻神３２２０番６の坪単価 （地価調査 2025年） | 9.9 | 30,000 | 0.0% | 準工 60/200 | 北中込 | 400m |
| 中込字東大堰手前３１７８番４の坪単価 （地価調査 2025年） | 9.9 | 29,900 | +0.7% | 2住居 60/200 | 北中込 | 400m |
| 中込字前林１８４３番２２の坪単価 （地価公示 2026年） | 9.8 | 29,600 | +0.7% | 1住居 60/200 | 中込 | 1,000m |
| 取出町字東田７８７番４の坪単価 （地価調査 2025年） | 9.1 | 27,600 | +0.7% | 1低専 50/80 | 中込 | 2,100m |
| 臼田字堂屋敷２２４番１外の坪単価 （地価公示 2026年） | 8.6 | 26,000 | 0.0% | 近商 80/200 | 臼田 | 1,000m |
| 根々井字辰ノ口３２０番２４外の坪単価 （地価調査 2025年） | 8.3 | 25,200 | +2.0% | - 60/200 | 北中込 | 2,000m |
| 三塚字泉野１９９番１９の坪単価 （地価調査 2025年） | 8.2 | 24,900 | +0.4% | - 60/200 | 中込 | 3,200m |
| 協和字上沖１１８番５の坪単価 （地価調査 2025年） | 7.9 | 23,900 | -1.2% | - 60/200 | 佐久平 | 11,000m |
| 下越字上川原１９４番１外の坪単価 （地価調査 2025年） | 7.8 | 23,600 | -0.4% | 近商 80/200 | 臼田 | 130m |
| 下小田切字勝間５０３番８の坪単価 （地価公示 2026年） | 7.8 | 23,500 | 0.0% | 1住居 60/200 | 臼田 | 1,600m |
| 下平尾字下大久保６０４番５外の坪単価 （地価調査 2025年） | 7.6 | 23,100 | +1.3% | - 60/100 | 岩村田 | 2,500m |
| 臼田字反田２２２０番の坪単価 （地価調査 2025年） | 7.6 | 23,000 | 0.0% | 1住居 60/200 | 臼田 | 1,300m |
| 北川字勝間４４０番１１の坪単価 （地価調査 2025年） | 6.4 | 19,300 | 0.0% | 1住居 60/200 | 臼田 | 2,400m |
| 田口字羽毛田端５００２番８の坪単価 （地価調査 2025年） | 6.3 | 19,000 | 0.0% | - 60/100 | 龍岡城 | 370m |
| 望月字金井原１２６番３の坪単価 （地価調査 2025年） | 5.6 | 16,900 | -2.3% | - 60/200 | 佐久平 | 10,000m |
| 御馬寄字庄ノ上９２５番４６の坪単価 （地価調査 2025年） | 5.5 | 16,700 | -1.2% | - 60/100 | 佐久平 | 5,600m |
| 布施字道陸神坂１１９０番１の坪単価 （地価調査 2025年） | 2.4 | 7,370 | -1.7% | - 60/100 | 佐久平 | 10,000m |
坪単価は㎡単価を3.30578倍して求めています。 「地価公示」は毎年1月1日時点、「地価調査（基準地価）」は7月1日時点の価格で、 行ごとに基準日と年が違います（所在地の後ろに出しています）。 建蔽率/容積率は%表示。所在地をクリックすると、その地点の推移を見られます。