さいたま市南区の用途別の坪単価
用途地域をもとに、商業地・住宅地・工業地に分けた坪単価です。 同じさいたま市南区でも商業地と住宅地では相場が大きく違うため、分けて見る必要があります。
| 用途 | 平均坪単価万円/坪 | 最高万円/坪 | 最低万円/坪 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|
| 商業地 | 220 | 251 | 129 | 5 |
| 住宅地 | 97.1 | 145 | 41.3 | 29 |
| 工業地 | 119 | 148 | 83.0 | 3 |
用途は都市計画法の用途地域を3つにまとめたものです。 住宅地＝低層住居専用（1低専・2低専）、中高層住居専用（1中専・2中専）、 住居地域（1住居・2住居）、準住居。 商業地＝商業地域、近隣商業地域。 工業地＝工業地域、準工業地域、工業専用地域。 用途地域の指定が無い地点は「その他・指定なし」になります。 各制度の最新の価格を用途でまとめているため、基準日の違う地点が同じ行に入ります。
さいたま市南区の住宅地の町丁目別坪単価
住宅系の用途地域の地点だけを町丁目でまとめた坪単価です。 商業地の標準地を含めると、駅前に1地点あるだけでその町丁目が最上位になり、 住宅の相場が読めなくなるため分けています（商業地は上の「用途別」と下の「地点一覧」に出ています）。 市全体の平均より、探している町丁目の値を見るほうが実勢に近くなります。
| 町丁目 | 平均坪単価万円/坪 | 最高坪単価万円/坪 | 平均地価円/㎡ | 地点の前年比 | 地点数 |
|---|---|---|---|---|---|
| 沼影1丁目 | 145 | 145 | 440,000 | +2.1% | 1 |
| 別所1丁目 | 144 | 144 | 435,000 | +3.3% | 1 |
| 別所3丁目 | 141 | 141 | 427,000 | +3.4% | 1 |
| 神明1丁目 | 137 | 137 | 414,000 | +3.2% | 1 |
| 南浦和3丁目 | 136 | 136 | 412,000 | +5.4% | 1 |
| 白幡2丁目 | 132 | 132 | 400,000 | +4.4% | 1 |
| 鹿手袋4丁目 | 121 | 123 | 366,500 | +2.7% | 2 |
| 根岸2丁目 | 112 | 112 | 340,000 | +3.7% | 1 |
| 鹿手袋7丁目 | 110 | 110 | 334,000 | +3.1% | 1 |
| 鹿手袋6丁目 | 109 | 109 | 331,000 | +3.1% | 1 |
| 根岸4丁目 | 109 | 109 | 330,000 | +3.1% | 1 |
| 文蔵3丁目 | 101 | 101 | 307,000 | +2.7% | 1 |
| 辻1丁目 | 100 | 100 | 304,000 | +2.7% | 1 |
| 辻6丁目 | 97.9 | 97.9 | 296,000 | +3.1% | 1 |
| 内谷7丁目 | 88.9 | 88.9 | 269,000 | +2.7% | 1 |
| 辻2丁目 | 87.6 | 87.6 | 265,000 | +3.5% | 1 |
| 太田窪4丁目 | 84.6 | 84.6 | 256,000 | +2.8% | 1 |
| 内谷5丁目 | 84.0 | 84.0 | 254,000 | +2.8% | 1 |
| 四谷1丁目 | 82.6 | 82.6 | 250,000 | +2.0% | 1 |
| 曲本4丁目 | 82.0 | 82.0 | 248,000 | +2.9% | 1 |
| 太田窪5丁目 | 81.7 | 81.7 | 247,000 | +2.9% | 1 |
| 大字太田窪字不動入 | 73.1 | 73.1 | 221,000 | +2.3% | 1 |
| 大字大谷口字細野 | 72.7 | 72.7 | 220,000 | +1.9% | 1 |
| 大字太田窪字善前南 | 62.5 | 62.5 | 189,000 | +2.2% | 1 |
| 大字大谷口字向原 | 60.2 | 60.2 | 182,000 | +2.2% | 1 |
| 松本1丁目 | 48.6 | 48.6 | 147,000 | +1.4% | 1 |
| 大字円正寺字山崎 | 46.9 | 46.9 | 142,000 | +0.7% | 1 |
| 松本4丁目 | 41.3 | 41.3 | 125,000 | 0.0% | 1 |
平均坪単価の高い順です。 地点数が1の行は、その標準地1地点の値です。 町丁目全体の相場でも、その町丁目が丸ごとその率で動いたという意味でもありません。 前年比も同じで、標準地1地点の変動率です。
さいたま市南区の実際の取引価格
ここまでは公示地価、つまり不動産鑑定士が評価した価格です。 以下は実際に売買された価格を国土交通省がまとめたもので、 2025年のさいたま市南区の取引を種類別に集計しています。 評価額と実勢がどれだけ離れているかは、この2つを並べて初めて見えます。
| 種類 | 取引件数 | 取引価格の中央値万円 | 面積の中央値㎡ | ㎡単価の中央値円 |
|---|---|---|---|---|
|
中古マンション等 土地の単価ではない |
154 | 3,300 | 65 |
521,970 専有面積1㎡あたり |
|
宅地（土地と建物） 建物込みのため㎡単価は出していない |
142 | 5,100 | 100 | — |
|
宅地（土地） 土地だけの取引。公示地価と比べられる |
62 | 4,450 | 120 |
390,000 土地1㎡あたり |
平均ではなく中央値です（高額な取引1件で数字が動かないようにするため）。 取引が5件に満たない種類は、件数だけを出して金額は「—」にしています。 これは全数調査ではありません。取引した当事者へのアンケートに 回答があったものだけを集めた統計です。
さいたま市南区の公示地価と実取引の差
比べられるのは宅地（土地）だけです。 土地と建物やマンションの取引には土地だけの㎡単価が無く、 総額を面積で割った値には建物の価値が混ざるため、公示地価と並べると誤った比較になります。
| 年 | 公示地価の中央値円/㎡ | 実取引の中央値円/㎡ | 実取引/公示地価 | 取引件数 |
|---|---|---|---|---|
| 2025年 | 287,000 | 390,000 | 136% | 62 |
| 2024年 | 280,000 | 410,000 | 146% | 61 |
| 2023年 | 273,000 | 365,000 | 134% | 90 |
| 2022年 | 264,000 | 300,000 | 114% | 86 |
| 2021年 | 257,000 | 300,000 | 117% | 83 |
| 2020年 | 257,000 | 260,000 | 101% | 77 |
| 2019年 | 250,000 | 255,000 | 102% | 80 |
| 2018年 | 243,000 | 290,000 | 119% | 113 |
| 2017年 | 239,000 | 240,000 | 100% | 101 |
| 2016年 | 225,500 | 240,000 | 106% | 102 |
| 2015年 | 221,500 | 260,000 | 117% | 87 |
| 2014年 | 217,500 | 260,000 | 120% | 79 |
| 2013年 | 211,500 | 210,000 | 99% | 81 |
| 2012年 | 220,000 | 210,000 | 95% | 87 |
| 2011年 | 222,000 | 240,000 | 108% | 69 |
| 2010年 | 225,000 | 260,000 | 116% | 75 |
| 2009年 | 230,500 | 210,000 | 91% | 89 |
| 2008年 | 253,000 | 280,000 | 111% | 99 |
| 2007年 | 236,000 | 240,000 | 102% | 100 |
| 2006年 | 224,000 | 220,000 | 98% | 109 |
| 2005年 | 221,000 | 210,000 | 95% | 59 |
公示地価はさいたま市南区の住宅地の掲載地点の中央値、 実取引は宅地（土地）の取引の中央値です。 宅地の取引はほぼ住宅用地なので、分母も住宅系の用途地域の地点に揃えています。 調査地点と取引のあった場所は一致しないので、 この比率はさいたま市南区全体の傾向として見てください。
さいたま市南区の町名別「中古マンション等」の取引価格
2025年にさいたま市南区で取引された 中古マンション等を、町名別にまとめました。 公示地価の調査地点が無い町でも、取引があればここに出ます。
| 町名 | 取引件数 | 取引価格の中央値万円 | 面積の中央値㎡ | 専有面積1㎡あたり円 |
|---|---|---|---|---|
| 白幡 | 30 | 2,900 | 60 | 476,923 |
| 辻 | 20 | 2,750 | 65 | 478,788 |
| 沼影 | 15 | 5,200 | 70 | 826,667 |
| 文蔵 | 13 | 3,300 | 65 | 505,882 |
| 根岸 | 12 | 2,450 | 63 | 396,667 |
| 鹿手袋 | 11 | 3,800 | 65 | 569,231 |
| 別所 | 8 | 5,500 | 68 | 838,393 |
| 南浦和 | 7 | 4,000 | 55 | 745,455 |
| 曲本 | 7 | 2,300 | 60 | 353,846 |
| 内谷 | 6 | 3,400 | 75 | 437,500 |
| 松本 | 5 | 2,000 | 65 | 314,286 |
取引件数の多い順です。5件に満たない町名は載せていません。
さいたま市南区の地価と人口の推移
地価は制度ごとに別の線にしています。 地価公示は毎年1月1日、基準地価は7月1日が基準日で、公表の時期も違うためです。 どちらも「その年に価格が記録されていた地点の平均」で、 年によって対象地点が異なるため、年どうしの単純な比較には向きません。 人口を重ねているので、地価の動きと人口の増減をあわせて確認できます。 ただし、人口の変化が地価変動の原因であることを示すグラフではありません。
地価は左軸（円/㎡）、人口は右軸（人）です。
人口の実線は国勢調査の実績（2005〜2025年）、
破線は国立社会保障・人口問題研究所の将来推計です。
この市区町村は2005年より前の人口を掲載していません。
国勢調査は各回とも当時の市区町村コードで集計されており、市町村合併や市制施行で
コードが変わった場合、それ以前の値を現在の市域と対応づけられないためです。
| 年 | 地価公示（1月1日時点） | 基準地価（7月1日時点） | ||
|---|---|---|---|---|
| 平均坪単価万円/坪 | 地点数 | 平均坪単価万円/坪 | 地点数 | |
| 1983年 | 72.2 | 3 | 88.0 | 3 |
| 1988年 | 187 | 5 | 172 | 4 |
| 1993年 | 182 | 10 | 139 | 8 |
| 1998年 | 111 | 12 | 95.9 | 9 |
| 2003年 | 95.7 | 13 | 76.0 | 10 |
| 2008年 | 103 | 13 | 81.7 | 10 |
| 2013年 | 85.3 | 15 | 70.7 | 12 |
| 2018年 | 92.5 | 19 | 90.3 | 14 |
| 2023年 | 111 | 21 | 102 | 14 |
| 2025年 | 115 | 23 | 108 | 14 |
| 2026年 | 120 | 23 | — | — |
1983年から5年刻みに、各制度の最新年を加えて並べています。 ピーク比は、1991年と2026年の 両方に価格が記録されている7地点だけで比べた値で、 地価公示の中だけの比較です。 年によって掲載地点が入れ替わるため、平均どうしの比較では水準の比較になりません。
さいたま市南区の人口
土地の需要を見るときの背景として、人口の実績と将来推計を並べています。
| 年 | 推計人口人 | |
|---|---|---|
| 2020年 | 191,563 | |
| 2030年 | 198,109 | |
| 2040年 | 199,796 | |
| 2050年 | 197,229 |
国立社会保障・人口問題研究所「日本の地域別将来推計人口」（2023年推計）。 2020年は同推計が基準に用いている国勢調査人口で、上のグラフと同じ系列です。
さいたま市南区の地点別の坪単価・土地価格
| 所在地 | 坪単価万円/坪 | 地価円/㎡ | 前年比 | 用途地域 | 最寄り駅 | 駅から |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 白幡５－１９－２２の坪単価 （地価公示 2026年） | 251 | 758,000 | +5.3% | 商業 80/400 | 武蔵浦和 | 50m |
| 南本町１－２－１３の坪単価 （地価公示 2026年） | 247 | 748,000 | +5.5% | 商業 80/400 | 南浦和 | - |
| 白幡５－１９－２２の坪単価 （地価調査 2025年） | 246 | 743,000 | +4.9% | 商業 80/400 | 武蔵浦和 | 50m |
| 南浦和２－４０－２の坪単価 （地価公示 2026年） | 230 | 696,000 | +5.0% | 商業 80/400 | 南浦和 | 180m |
| 沼影１－１８－１３の坪単価 （地価公示 2026年） | 148 | 447,000 | +5.4% | 準工 60/200 | 武蔵浦和 | 600m |
| 沼影１－６－２７の坪単価 （地価調査 2025年） | 145 | 440,000 | +2.1% | 1住居 60/200 | 武蔵浦和 | 320m |
| 別所１－５－７の坪単価 （地価公示 2026年） | 144 | 435,000 | +3.3% | 1住居 60/200 | 浦和 | 1,000m |
| 別所３－２３－１２の坪単価 （地価公示 2026年） | 141 | 427,000 | +3.4% | 2中専 60/200 | 中浦和 | 750m |
| 神明１－６－１５の坪単価 （地価公示 2026年） | 137 | 414,000 | +3.2% | 2中専 60/200 | 南浦和 | 800m |
| 南浦和３－１３－１３の坪単価 （地価公示 2026年） | 136 | 412,000 | +5.4% | 1住居 60/200 | 南浦和 | 700m |
| 白幡２－７－１１の坪単価 （地価公示 2026年） | 132 | 400,000 | +4.4% | 1住居 60/200 | 武蔵浦和 | 970m |
| 文蔵２－１－３の坪単価 （地価調査 2025年） | 129 | 390,000 | +2.1% | 近商 80/200 | 南浦和 | 360m |
| 白幡４－２４－１６の坪単価 （地価調査 2025年） | 126 | 380,000 | +4.4% | 準工 60/300 | 武蔵浦和 | 600m |
| 鹿手袋４－９－４の坪単価 （地価公示 2026年） | 123 | 371,000 | +3.1% | 1住居 60/200 | 武蔵浦和 | 800m |
| 鹿手袋４－９－４の坪単価 （地価調査 2025年） | 120 | 362,000 | +2.3% | 1住居 60/200 | 武蔵浦和 | 800m |
| 根岸２－９－６の坪単価 （地価調査 2025年） | 112 | 340,000 | +3.7% | 1住居 60/200 | 南浦和 | 1,100m |
| 鹿手袋７－３－１２の坪単価 （地価公示 2026年） | 110 | 334,000 | +3.1% | 1住居 60/200 | 中浦和 | 700m |
| 鹿手袋６－２２－１の坪単価 （地価調査 2025年） | 109 | 331,000 | +3.1% | 1住居 60/200 | 武蔵浦和 | 1,100m |
| 根岸４－７－２の坪単価 （地価調査 2025年） | 109 | 330,000 | +3.1% | 2中専 60/200 | 南浦和 | 1,000m |
| 文蔵３－３４－１６の坪単価 （地価公示 2026年） | 101 | 307,000 | +2.7% | 1住居 60/200 | 南浦和 | 1,000m |
| 辻１－３０－４の坪単価 （地価公示 2026年） | 100 | 304,000 | +2.7% | 1住居 60/200 | 南浦和 | 1,200m |
| 辻６－２－２３の坪単価 （地価公示 2026年） | 97.9 | 296,000 | +3.1% | 1住居 60/200 | 北戸田 | 850m |
| 内谷７－６－２２の坪単価 （地価公示 2026年） | 88.9 | 269,000 | +2.7% | 1住居 60/200 | 武蔵浦和 | 1,400m |
| 辻２－１７－８の坪単価 （地価調査 2025年） | 87.6 | 265,000 | +3.5% | 1住居 60/200 | 北戸田 | 1,000m |
| 太田窪４－８－５の坪単価 （地価公示 2026年） | 84.6 | 256,000 | +2.8% | 1住居 60/200 | 浦和 | 1,800m |
| 内谷５－５－２５の坪単価 （地価公示 2026年） | 84.0 | 254,000 | +2.8% | 1住居 60/200 | 武蔵浦和 | 1,900m |
| 辻７－１１－６の坪単価 （地価調査 2025年） | 83.0 | 251,000 | +2.4% | 準工 60/200 | 北戸田 | 1,200m |
| 四谷１－１０－１５の坪単価 （地価公示 2026年） | 82.6 | 250,000 | +2.0% | 1住居 60/200 | 西浦和 | 1,200m |
| 曲本４－１６－１４の坪単価 （地価調査 2025年） | 82.0 | 248,000 | +2.9% | 1住居 60/200 | 武蔵浦和 | 1,400m |
| 太田窪５－１６－１の坪単価 （地価調査 2025年） | 81.7 | 247,000 | +2.9% | 2中専 60/200 | 南浦和 | 1,300m |
| 大字太田窪字不動入２２４４番４６の坪単価 （地価公示 2026年） | 73.1 | 221,000 | +2.3% | 2中専 60/200 | 南浦和 | 2,000m |
| 大字大谷口字細野９９０番５の坪単価 （地価公示 2026年） | 72.7 | 220,000 | +1.9% | 1中専 60/200 | 浦和 | 2,700m |
| 大字太田窪字善前南３２１１番の坪単価 （地価公示 2026年） | 62.5 | 189,000 | +2.2% | 1中専 60/200 | 東浦和 | 2,100m |
| 大字大谷口字向原５０４７番の坪単価 （地価公示 2026年） | 60.2 | 182,000 | +2.2% | 1中専 60/200 | 南浦和 | 2,300m |
| 松本１－１０－６の坪単価 （地価公示 2026年） | 48.6 | 147,000 | +1.4% | 1住居 60/200 | 西浦和 | 1,100m |
| 大字円正寺字山崎５４番７の坪単価 （地価調査 2025年） | 46.9 | 142,000 | +0.7% | 1中専 60/200 | 南浦和 | 2,400m |
| 松本４－６－２の坪単価 （地価調査 2025年） | 41.3 | 125,000 | 0.0% | 1住居 60/200 | 西浦和 | 1,600m |
坪単価は㎡単価を3.30578倍して求めています。 「地価公示」は毎年1月1日時点、「地価調査（基準地価）」は7月1日時点の価格で、 行ごとに基準日と年が違います（所在地の後ろに出しています）。 建蔽率/容積率は%表示。所在地をクリックすると、その地点の推移を見られます。